動産과 不動産
1. 動産ㆍ不動産의 구별 필요성
동산과 부동산은 법률상 여러 가지의 점에서 다르게 취급되므로 그 구별은 대단히 중요하다.
(1) 公信力의 인정 여부
동산거래에 있어서는 공신의 원칙을 인정하여 無權利者로부터 권리를 취득할 수 있게 한 데 반하여, 부동산거래에 있어서는 이를 인정치 아니하여 부동산의 진정한 소유자를 보호하고 있다.
(2) 公示方法의 차이
부동산과 동산은 공시의 방법을 달리한다. 부동산은 登記에 의하여 공시할 수 있으나, 동산은 動的이므로 占有에 의하여 공시하게 된다. 근래에 이르러 선박, 자동차, 항공기, 중기에 관하여는 이들이 동산이면서도 등기(등록)로 공시하지만, 등기의 본령은 역시 부동산에 있다.
(3) 用益物權의 인정여부
민법상 용익물권(地上權, 地役權, 傳貰權을 총칭하는 말이다)은 부동산에 관하여서만 인정되고 동산에는 인정되지 않는다. 또한 擔保物權에 있어서도 抵當權은 부동산에만, 質權은 동산에만 인정된다. 그리고 無主物先占, 附合 등과 時效取得의 요건은 동산과 부동산에 따라 다르다.
2. 不動産
土地와 그의 定着物은 부동산이다(민법 제99조1항).
(1) 土地
(가) 토지란 일정한 지면과 이 지면의 상ㆍ하(즉 공중과 지하)를 말한다. 토지의 상ㆍ하에 공작물을 소유하기 위한 권리로서 區分地上權이 있다. 토지의 구성물(암석, 토사, 지하수)은 토지의 일부분이다.
(나) 未採掘의 광물(광업법 제3조)에 관해서는 토지소유권자의 소유이나 이는 국가의 배타적인 채굴취득허가권의 객체이므로 이 범위 내에서 소유권의 행사가 제한된다.
(다) 바다에는 어업권, 共有水面埋立權 등의 이용권이 성립할 수는 있어도 사적 소유권의 성립은 부정된다.
(라) 하천에 관하여서도 이용권은 인정되나 개인의 소유권은 부정된다. 하천법에 의하면 하천은 국유에 속하며 사인은 관리청의 허가를 얻어 이른바 하천구역을 占用할 수는 있어도 사적 소유권의 성립은 부정된다.
(마) 도로에 관하여는 사적 소유권이 인정되며(저당권의 설정도 가능함), 다만 그 사권의 행사가 크게 제한된다.
(바) 토지에 인위적으로 선을 그어 나누어서 地番을 부여하고 그 1개 지번을 1筆이라고 부른다. 분필 또는 합필의 절차에 관하여는 지적법 제17조 이하에 규정되어 있다. 1필의 토지의 일부는 분필절차 전에는 양도, 제한물권의 설정, 시효취득의 대상이 되지 않는다. 그러나 용익물권의 설정에 관하여는 예외가 있다.
(2) 建物
민법은 건물을 토지로부터 완전히 독립한 별개의 부동산으로 규정한다. 등기부도 따로 건물등기부가 있으므로 토지와 별도로 등기하여야 물권변동의 효력이 생긴다. 건축중의 건물이 독립한 부동산으로 인정되는 기준이나 건물의 개수를 정하는 기준은 사회통념 또는 거래관념에 의해 정해진다.
1동의 건물의 일부는 독립하여 소유권의 객체로 될 수 있다. 이것이 '구분소유'이다. 구분소유권은 연립주택, 아파트에서 인정되는데 이에 관하여는 '集合建物의 所有 및 管理에 관한 法律'이 있다. 1동의 건물의 일부에 대하여 전세권을 설정할 수 있다.
(3) 建物 外의 土地의 定着物
토지의 정착물이란 토지에 고정되어 사용되는 물건이다. 예컨대 건물, 수목, 교량, 돌담, 도로의 포장 등은 토지의 정착물이다. 그러나 판자집, 가식중의 수목, 공중전화 박스, 토지나 건물에 충분히 정착되어 있지 않은 기계 등은 정착물이 아니다.
3. 動産ㆍ不動産의 구별이 문제되는 경우
(1) 樹木
수목은 토지로부터 분리되면 동산이나 분리되지 않은 상태에서는 토지의 일부이다. 그러나 '立木에 관한 法律'에 의하여 소유권보존등기를 한 '수목의 집단'은 독립한 부동산이 된다. 이러한 '수목의 집단', 즉 입목은 토지와 분리하여 양도할 수 있고, 또한 저당권의 목적으로 하는 것이 인정된다. 또한 입목이 生立한 토지의 소유권이나 지상권의 처분은 입목에 영향을 미치지 않는다. 1필의 토지 위에 있는 일부의 수목도 등기할 수 있다. '입목에 관한 법률'의 적용을 받지 않는 수목의 집단이 있다. 위 법은 소유자가 원하는 경우에만 그 적용을 받기 때문이다. 이러한 수목의 입단은 明認方法이라는 관습상의 공시방법을 갖추면 독립한 부동산으로서 소유권의 객체가 될 수 있다.
(2) 未分離의 果實
미분리의 과실(과실의 열매, 뽕나무잎)은 수목의 일부이나 명인방법을 갖추면 독립한 거래의 목적으로 된다. 명인방법을 갖춘 미분리의 과실이 부동산에 속한다는 견해, 동산이라고 하는 견해가 대립되고 있다.
(3) 農作物
토지에서 경작ㆍ재배되는 각종의 농작물은 원래 토지의 일부이다. 그러나 정당한 權原에 의거하여 타인의 토지에서 경작ㆍ재배하면 그 농작물은 토지에 부합하지 않고 토지로부터 독립한 별개의 부동산으로 취급된다. 아무런 권원없이 타인의 토지에서 경작ㆍ재배한 경우에는 명인방법을 갖추지 않았다 하더라도 농작물의 소유권은 그 경작자에게 있다는 것이 일관된 판례이다.
4. 動産
(1) 意義
부동산 이외의 물건은 모두 동산이다(민법 제99조2항). 정착물이 아닌 토지의 부착물건(예 : 가식의 수목), 전기 기타 관리할 수 있는 자연력은 동산이나, 선박, 자동차, 항공기, 일정한 중기 등은 사실상 동산에 가깝지만 법률상은 부동산처럼 취급된다.
無記名債權도 동산이 아니다. 무기명채권이라 함은 상품권, 승차권, 무기명국채 등과 같이 특정의 채권자를 지정하지 않고서 채권증서의 정당한 소지인에게 변제하여야 할 증권적 채권을 말한다. 무기명채권에 있어서는 채권은 증권에 化體되어 채권의 성립, 존속, 행사 등에 있어서 증권의 소지가 요건으로 된다.
(2) 특수한 動産(금전)
금전은 동산이나 '일정액수의 가치'이므로 동산에 관한 규정 중에서 금전에 적용되지 않는 것이 많다. 무엇보다도 금전에 대한 물권적 청구권이 인정되지 않는다. 따라서 타인의 점유에 들어간 금전에 대하여는 소비대차계약이나 사용대차계약 또는 부당이득에 기한 동종ㆍ동액의 채권적 반환청구권이 인정될 뿐이다.